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    张文朗:房地产龙头企业三线城市拿地增加 开发商融资继续分化

    2018-07-31     来源:     浏览:1948



    近两年,龙头房企在各线城市新增拿地的变化较大,二线明显收缩,三线城市拿地增加。



    数据整理:光大证券

    光大证券首席宏观分析师张文朗表示,恒大等大房企获得巨大发展的原因就在于布局下沉,纷纷涌入二线以下城市拿地。

    对于大房企进入二三线城市拿地,张文朗认为一个重要的原因是,大房企不仅更易获得银行公贷款,而且有稳定现金流作为基础资产对外发债,因此看到住房按揭ABS、REITs和商业地产抵押贷款ABS快速发展。

    ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式,即以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。而房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

    “资管新规之下,非标中信托贷款、委托贷款、明股实债、票据、融资租赁均受到较大打击,总体资金信托余额同比已经从去年近30%的增速拦腰砍半至15%。”张文朗说。

    张文朗表示,房地产已经由“同步时代”进入“异步时代”,政策“逐线趋松”:一线城市,监管最严,成交量低迷,房地产投资最弱;二线城市,商品房有效供给不足,部分区域一二手房倒挂严重,成交量受限,房价维持低位;三线城市,受调控不严、二线火热外溢以及棚改影响,各项指标好于一二线,但土地成交面积与商品房销售面积增速分化较为严重。

    张文朗强调,“紧信用”是大方向,开发商融资分化,楼市调控由“一刀切”进入“因城施策”阶段,楼价快速上涨现象得到有效控制;同时,企业融资分化,房地产总体融资环境收紧但“偏门严正门松”,小房企难大房企易。



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